Юридические сделки с недвижимостью: обязанность оплатить подоходный налог при продаже недвижимости

С 1 января 2016 года подоходный налог при продаже недвижимости теперь придется платить тем, кто владеет квартирой менее пяти лет (ранее – менее трех). При этом существует вероятность уплаты налога теми собственниками объектов недвижимости, с продажи которых они не получают никакой прибыли.

Это может произойти в том случае, когда у собственника, например, не сохранились документы, подтверждающие первоначальную цену покупки объекта. Скажем, лицо приобрело в январе 2016 года квартиру за 3 млн. руб., а в январе 2017 года продает за ту же цену – при наличии первоначального договора купли-продажи и платежных документов (подтверждающих цену приобретения объекта в 3 млн. руб.) налог уплачиваться не будет, в обратном случае – налог необходимо будет заплатить.

Очевидно, что юридические сделки с недвижимостью стали объектом дополнительного налогообложения в связи с активной, часто нелегальной, деятельностью «перекупов» на рынке недвижимости.

При этом налогооблагаемая база для расчета налога равна а) кадастровой стоимости объекта, умноженного на коэффициент 0.7, то есть не менее 70% кадастровой стоимости, либо б) цене продажи объекта, которая не менее 70% кадастровой стоимости. Применяя данные правила к нашему примеру с квартирой, да и иным юридическим сделкам с недвижимостью, ситуация выглядит следующим образом. Если лицо продает квартиру в январе 2017 года за 3 млн. руб. (при этом отсутствуют документы, подтверждающие покупку квартиры в 2016 году за ту же сумму), то налог будет рассчитан: 3 млн. руб. – 1 млн. руб. (если лицо использует налоговый вычет) х 13% = 260 000 руб. Если цена продажи квартиры (в нашем случае 3 млн. руб.) менее 70% кадастровой стоимости объекта – то налог будет уплачиваться с суммы равной 70% кадастровой стоимости. Здесь важно отметить, что Закон предоставляет регионам право самостоятельно снижать коэффициент кадастровой стоимости – например, вместо 0.7 сделать 0.4 (40%).

Далее, если лицо считает, что кадастровая стоимость объекта определена неверно (скажем в случае, когда она превышает реальную стоимость), то такую оценку можно оспаривать в судебном и досудебном порядке. В досудебном – через подачу заявления в управление Росреестра, а судебном – через подачу искового заявления в суд. Кроме того, любая юридическая сделка с недвижимостью может быть оспорена продавцом и в случае, если в дальнейшем ему предъявляются претензии налоговых органов.

Налог этот нельзя «обойти» в дословном понимании, его можно не оплачивать либо существенно уменьшить налоговую базу при наличии на то признаваемых законом обстоятельств. Полагаю, что основная цель изменений расчета НДФЛ состоит в пополнении бюджета и регулировании рынка «перекупщиков». Вместе с тем, указанные поправки вряд ли серьезно повлияют на решения заинтересованных лиц провести юридические сделки с недвижимостью в «обход» закона, поскольку цель ухода от уплаты налогов для них никуда не девается.

Адвокаты Московской коллегии адвокатов «Гамбит» оказывают услуги частным клиентам и организациям по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.